Recorde imobiliário no DF esconde dois mercados que não se falam: o milhão do Noroeste e o MCMV de Ceilândia

Sábado de manhã. Stand de vendas no Noroeste, Brasília. O cheiro de café expresso se mistura com o perfume cítrico do difusor de aromas posicionado na maquete iluminada. Um casal de auditores da Receita Federal — ela de tênis branco, ele com a criança no colo — assina a proposta de um três-quartos de 112 metros quadrados por R$ 1,38 milhão. A corretora oferece champanhe. A varanda gourmet tem vista para o Parque Burle Marx. O financiamento sairá por crédito consignado a 8,9% ao ano — privilégio de quem tem contracheque federal.

No mesmo sábado, 28 quilômetros a oeste, Cláudia Ribeiro, 34 anos, mãe de dois, auxiliar de cozinha em um restaurante do Setor Comercial Sul, espera numa fila de 40 pessoas na sede da Codhab em Samambaia. Ela carrega uma pasta de documentos — comprovante de renda de R$ 2.100, certidão de nascimento dos filhos, extrato de conta que mostra saldo de R$ 312. O apartamento que Cláudia quer financiar pelo Minha Casa Minha Vida tem 45 metros quadrados, dois quartos, piso cerâmico frio e uma vaga de garagem descoberta. Custa R$ 210 mil. A parcela vai comprometer 28% da renda por 35 anos. "Trinta e cinco anos", ela repete, alisando o papel amassado. "Meu filho mais velho vai ter 41 quando eu terminar de pagar."

Os dois entraram na mesma estatística. Brasília bateu recorde de vendas imobiliárias no primeiro trimestre de 2026. As incorporadoras comemoraram. Os dados do Secovi-DF e da Ademi-DF confirmam: o volume de transações superou qualquer trimestre dos últimos dez anos.

Agora perceba o que o número esconde: o recorde é uma miragem. Vista de longe, parece um lago. De perto, é areia.

O mercado de cima: varanda gourmet e crédito consignado

O Noroeste consolidou-se como o bairro mais caro do Plano Piloto fora das mansões do Lago Sul. O metro quadrado médio ultrapassa R$ 14 mil, segundo o índice FipeZap. Sudoeste e Asa Norte completam o triângulo de alto padrão.

Quem compra aqui? Funcionários públicos federais de carreira — auditores, procuradores, diplomatas, analistas do Banco Central. Gente com renda bruta acima de R$ 25 mil mensais, estabilidade garantida e acesso a crédito consignado com taxas que o mercado privado não oferece. O servidor federal é o motor silencioso do luxo imobiliário brasiliense. Sempre foi. A diferença é que agora o preço de entrada passou de R$ 1 milhão.

Os lançamentos vendem com velocidade que desafia a Selic a 14,25%. O tíquete médio gira entre R$ 1,1 milhão e R$ 1,6 milhão. O comprador não financia 80% — dá entrada gorda e parcela o restante em linhas específicas.

O Noroeste foi planejado como bairro ecológico nos anos 2000. A valorização desde os primeiros prédios superou 120% em termos reais. Quem comprou na planta em 2012 por R$ 500 mil tem hoje um apartamento de R$ 1,3 milhão. O efeito cascata é visível — cada lançamento novo estabelece novo piso, e o piso só sobe.

O Sudoeste estabilizou em R$ 12 mil o metro quadrado. Quem não consegue Noroeste vai para o Sudoeste. Quem não consegue Sudoeste vai para a Asa Norte. Quem não consegue Asa Norte sai do Plano Piloto. A fila indiana da gentrificação funciona assim — cada degrau empurra o de baixo para mais longe do centro.

| Bairro | Metro quadrado médio (mar/2026) | Variação 12 meses | Perfil predominante | |--------|--------------------------------|-------------------|-------------------| | Noroeste | R$ 14.200 | +9,1% | Servidor federal de carreira | | Sudoeste | R$ 12.100 | +6,8% | Servidor federal / profissional liberal | | Asa Norte | R$ 10.800 | +7,3% | Funcionário público / universitário | | Águas Claras | R$ 8.400 | +11,2% | Classe média em transição | | Taguatinga | R$ 5.900 | +8,7% | Comerciante / servidor distrital | | Samambaia | R$ 4.200 | +12,1% | Família MCMV / trabalhador informal | | Ceilândia | R$ 3.800 | +10,4% | Família MCMV / trabalhador informal |

A tabela revela a escada: cada degrau tem preço e perfil definidos. Quem cai de um degrau não desce para o seguinte — despenha para dois abaixo, porque o degrau intermediário também subiu. A mobilidade imobiliária descendente é mais rápida que a ascendente.

O mercado de baixo: o sonho de 45 metros quadrados

Do outro lado da EPTG, o recorde tem outra textura — mais áspera, mais urgente, mais quente sob o sol de Samambaia.

O Minha Casa Minha Vida — turbinado pelo governo federal desde 2023 — abriu uma torneira de crédito para famílias com renda de até R$ 4.400 mensais. Subsídios de até R$ 55 mil, juros a partir de 4% ao ano, prazo de 35 anos.

Em Ceilândia e Samambaia, loteamentos inteiros nasceram no último ano. Apartamentos de dois quartos, 43 a 50 metros quadrados, entre R$ 190 mil e R$ 230 mil. A fila de inscrição nos programas habitacionais ultrapassa 120 mil famílias cadastradas.

Essas famílias não estão "aproveitando o boom imobiliário". Estão tentando sair do aluguel — que em Ceilândia subiu 9,3% em doze meses, mais que a inflação, mais que o reajuste do salário mínimo. Financiar pelo MCMV é a diferença entre morar e sobreviver.

Os empreendimentos seguem um padrão que se repete como carimbo: torres de cinco andares sem elevador, playground de concreto, uma vaga por unidade. O acabamento é o mínimo que a norma exige. As áreas comuns deterioram em dois anos porque os condomínios não têm receita para manutenção — a taxa de R$ 200 já pesa no orçamento de quem ganha dois salários mínimos.

O paradoxo: mesmo esses apartamentos modestos estão cada vez mais caros. Em 2023, um dois-quartos do MCMV em Samambaia custava R$ 165 mil. Em 2026, o mesmo padrão custa R$ 220 mil. O subsídio subiu, mas o preço subiu mais rápido. A escada rolante do mercado sobe — e a classe baixa corre para não descer.

Águas Claras: a gentrificação quadro a quadro

Se existe um lugar que ilustra a fronteira entre os dois mercados, é Águas Claras. Há cinco anos, era a alternativa acessível ao Plano Piloto — apartamento novo por R$ 400 mil, metrô na porta. Hoje o tíquete médio passou de R$ 700 mil. Lançamentos de três quartos saem acima de R$ 900 mil.

O que aconteceu não é mistério: Águas Claras gentrificou. Os prédios de padrão médio deram lugar a empreendimentos com porcelanato importado, varanda com churrasqueira, área fitness com vista para o Parque Ecológico. As incorporadoras perceberam que o metrô valorizou tanto a região que o público-alvo mudou. Quem compra em Águas Claras hoje é quem comprava no Sudoeste há dez anos.

A classe média original foi expulsa. Não de uma vez — aos poucos, prédio por prédio, lançamento por lançamento, como água subindo devagar numa sala sem janela. O professor da rede privada que comprou em 2016 por R$ 380 mil pode vender hoje por R$ 650 mil. O lucro parece bom — até ele perceber que não consegue comprar nada equivalente com R$ 650 mil. Nem em Águas Claras, nem no Plano Piloto. O ganho de capital é ilusório quando todo o mercado subiu junto. A miragem se repete em escala individual.

Para onde foi essa classe média? Parte migrou para Samambaia Norte. Parte cruzou a divisa para o entorno goiano. Parte desistiu de comprar e voltou para o aluguel — agora mais caro.

O entorno: a válvula de escape que Brasília finge não ver

Valparaíso de Goiás, Luziânia, Novo Gama, Cidade Ocidental. Quatro municípios goianos que funcionam como cidades-dormitório do DF. Juntos, somam mais de 700 mil habitantes — gente que trabalha em Brasília, consome em Brasília, paga imposto em Brasília, mas mora em Goiás porque Brasília os expulsou.

Valparaíso virou a Águas Claras do pobre. Apartamentos de dois quartos entre R$ 150 mil e R$ 200 mil, sem metrô, sem infraestrutura urbana comparável, com trajeto de ônibus de 90 minutos até o Plano Piloto. O mercado imobiliário do entorno cresce alimentado pela disfunção do mercado do DF.

O problema: essa migração não aparece nas estatísticas do recorde brasiliense. O Secovi-DF mede transações no DF. O que acontece em Valparaíso é problema do Secovi-GO. A família empurrada para fora não conta como demanda reprimida no DF — conta como venda realizada em Goiás. O recorde de Brasília, em parte, existe porque Brasília exportou sua frustração.

O corretor e a comissão que não aparece na estatística

No stand do Noroeste, a corretora Patrícia Andrade celebra com champanhe e sorriso ensaiado. Sua comissão de 5% sobre R$ 1,38 milhão rende R$ 69 mil — mais do que muitos brasileiros ganham em um ano. Em Samambaia, o correspondente bancário José Carlos, que intermedia os contratos do MCMV, recebe R$ 1.200 por operação fechada. Os dois profissionais trabalham no mesmo mercado imobiliário, no mesmo trimestre recorde, na mesma cidade. A diferença entre seus rendimentos é um espelho fiel da distância entre os dois mundos que habitam.

O mercado de corretagem no DF emprega cerca de 8.400 profissionais credenciados no CRECI. Desses, estima-se que 15% concentrem 60% do volume transacionado — os que operam no segmento de alto padrão do Plano Piloto. O restante disputa comissões sobre imóveis populares onde a margem é fina e a inadimplência do comprador ameaça o distrato antes da escritura. A rotatividade na profissão supera 30% ao ano nas faixas de menor renda — corretores que entram esperando o boom e saem quando descobrem que o recorde não distribui prosperidade de forma uniforme.

O aluguel que expulsa antes da compra

Antes de comprar, a família precisa morar. E o aluguel no DF subiu mais rápido que a capacidade de pagamento. O índice FipeZap de locação registrou alta acumulada de 14,7% em doze meses para o Plano Piloto e 9,3% para Ceilândia. A média nacional foi de 8,1%. Brasília lidera o ranking de capitais com maior pressão locatícia — e a razão é estrutural: a oferta de imóveis para aluguel no Plano Piloto encolheu 12% desde que plataformas de aluguel por temporada capturaram parte do estoque residencial.

Um apartamento de dois quartos na Asa Norte que alugava por R$ 2.800 em 2023 agora custa R$ 3.400. A diferença de R$ 600 mensais — R$ 7.200 por ano — é exatamente o valor que uma família de classe média poderia estar poupando para dar entrada num imóvel próprio. O aluguel alto impede a poupança que permitiria sair do aluguel. A armadilha é circular: quanto mais caro morar, mais difícil comprar; quanto mais difícil comprar, mais gente disputa aluguel; quanto mais gente disputa aluguel, mais caro morar. O ciclo gira e a classe média assiste de fora do mercado que celebra recordes em seu nome.

O espelho de São Paulo e Rio

O metro quadrado médio de São Paulo capital é de R$ 10.800, segundo o FipeZap. O do Rio, R$ 9.400. O de Brasília — considerando a média do Plano Piloto — ultrapassa R$ 12 mil.

Brasília é mais cara que São Paulo e Rio por metro quadrado. Com uma diferença brutal: São Paulo e Rio têm economia diversificada — indústria, comércio, serviços privados, exportação, turismo. Brasília vive de governo. A renda que sustenta o mercado imobiliário brasiliense é, em última análise, salário público.

Quando o mercado de São Paulo cresce, reflete atividade econômica privada. Quando o de Brasília cresce, reflete estabilidade do funcionalismo federal e política de crédito do governo. Se a próxima administração congelar salários — como Temer fez entre 2017 e 2018 — o mercado de luxo de Brasília para. Não desacelera — para. O MCMV, por sua vez, depende de decisão orçamentária federal. Os dois mercados são, cada um a seu modo, dependentes de Brasília enquanto capital. É uma economia que financia a si mesma — e considere que isso tem limites muito concretos.

A ironia fiscal: o ITBI que morde a própria cauda

Toda vez que um apartamento de R$ 1,2 milhão muda de dono no Noroeste, o GDF arrecada 3% de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — R$ 36 mil por transação. A arrecadação de ITBI cresceu 23% nos doze meses encerrados em março de 2026. O primeiro trimestre sozinho gerou mais de R$ 480 milhões — o melhor da história.

Esse dinheiro, em tese, compõe o orçamento que financia programas habitacionais para a periferia. A engrenagem funciona assim: o encarecimento dos imóveis de luxo gera receita tributária que subsidia moradia popular para quem foi expulso pelo próprio encarecimento. A cobra morde a cauda — e o GDF comemora a arrecadação.

O crédito imobiliário no DF cresceu 18% no acumulado de doze meses. Mas a distribuição é assimétrica: 62% do volume vai para imóveis acima de R$ 500 mil. O MCMV, que responde pela maioria das unidades vendidas, representa menos de 30% do crédito total. Em dinheiro, o luxo domina. Em famílias atendidas, o MCMV domina. São dois recordes medidos em moedas diferentes.

O mapa da desigualdade em números

Os dados do primeiro trimestre revelam a distância entre os dois mundos quando postos lado a lado — frios, precisos, constrangedores.

| Indicador | Noroeste / Sudoeste | Ceilândia / Samambaia | |-----------|--------------------|-----------------------| | Tíquete médio | R$ 1,2 milhão | R$ 210 mil | | Metro quadrado | R$ 14.000+ | R$ 4.200 | | Entrada média | R$ 350 mil (30%) | R$ 15 mil (subsídio MCMV) | | Parcela mensal | R$ 6.800 | R$ 980 | | Renda mínima exigida | R$ 25.000 | R$ 2.800 | | Perfil do comprador | Servidor federal de carreira | Família com renda até R$ 4.400 | | Tempo de financiamento | 20 anos | 35 anos | | Valorização 12 meses | +8,2% | +12,1% |

A ironia final: a valorização percentual é maior na periferia. Mas 12% sobre R$ 210 mil são R$ 25 mil. E 8% sobre R$ 1,2 milhão são R$ 96 mil. Em termos absolutos, quem já é rico fica mais rico. A desigualdade imobiliária cresce mesmo quando os dois mercados sobem juntos — como duas escadas rolantes subindo em paralelo, uma três vezes mais rápida que a outra.

A inadimplência em financiamentos habitacionais subiu de 1,8% para 2,3% nos últimos doze meses — o maior patamar desde 2019. O aumento está concentrado na faixa entre R$ 3 mil e R$ 6 mil de renda — exatamente quem compra pelo MCMV no limite. Quando a inadimplência sobe, o primeiro efeito é retomada de imóveis. O segundo, pressão sobre os condomínios. O terceiro, desvalorização do empreendimento inteiro. O ciclo é conhecido, documentado, e está em andamento.

O condomínio que apodrece antes de envelhecer

Em Samambaia Sul, o Residencial Jardins do Cerrado foi entregue pelo MCMV em 2020. Quatro anos depois, a fachada apresenta infiltrações em 60% dos apartamentos. O elevador — sim, este empreendimento tem elevador, exceção no segmento — ficou parado por seis meses em 2024 porque o condomínio não tinha caixa para pagar a manutenção. A taxa condominial de R$ 280 é inadimplente em 38% das unidades. Sem receita, não há porteiro noturno, não há jardineiro, não há manutenção preventiva. A bomba d'água queimou em janeiro e levou três semanas para ser substituída — três semanas sem água nos andares superiores.

O padrão se repete em dezenas de empreendimentos do MCMV no DF. A Codhab entregou 14.200 unidades habitacionais entre 2020 e 2026. A taxa média de inadimplência condominial nesses empreendimentos é de 34% — quase o triplo da média dos condomínios de alto padrão no Plano Piloto (12%). A degradação física é consequência direta: sem receita condominial, a manutenção não acontece. Sem manutenção, o prédio deteriora. Com o prédio deteriorado, o imóvel desvaloriza. Com o imóvel desvalorizado, o morador que financiou por 35 anos descobre que deve mais do que o apartamento vale. O sonho da casa própria vira armadilha patrimonial.

A construtora, que lucrou na entrega, não responde pela degradação após o prazo de garantia de cinco anos. O GDF, que subsidiou a construção, não fiscaliza a qualidade pós-entrega. O morador, que assinou um contrato de 35 anos, fica sozinho com a parede rachada e o boleto em dia. Considere que esse ciclo se repete em cada empreendimento popular entregue sem acompanhamento pós-ocupacional — e que o recorde de vendas de 2026 está plantando as sementes do próximo ciclo de degradação.

A classe média que desapareceu da estatística

O dado que falta no recorde é a classe média. Quem ganha entre R$ 5 mil e R$ 15 mil — professores, pequenos empresários, profissionais liberais, militares de patente intermediária. Grande demais para o MCMV, pequena demais para o Noroeste.

Em 2020, comprava em Águas Claras. Em 2023, em Samambaia Norte. Em 2026, as opções dentro do DF estão se esgotando. O próximo destino é Valparaíso, Formosa ou a desistência.

Essa faixa de renda — entre R$ 5 mil e R$ 15 mil — representa 34% das famílias do DF, segundo a PDAD da CODEPLAN. São 280 mil famílias que movimentariam o mercado imobiliário se houvesse oferta compatível. A ausência de produto para esse público é uma falha de mercado: incorporadoras preferem o alto padrão (margem de 18% a 22%) ou o MCMV (demanda garantida pelo governo). O segmento intermediário — apartamentos de R$ 350 mil a R$ 550 mil com boa localização — praticamente desapareceu dos lançamentos. O vazio entre o champanhe do Noroeste e a fila da Codhab é onde mora a classe média que nenhuma incorporadora quer atender.

A Terracap, empresa pública que administra as terras do DF, licitou 12 lotes residenciais no primeiro trimestre de 2026. Onze foram arrematados por incorporadoras que anunciaram empreendimentos de alto padrão. Apenas um — em Samambaia — destinou-se a habitação popular. A política fundiária do GDF, ao priorizar a venda de terrenos pelo maior preço, alimenta o mercado de luxo e seca a oferta para quem ganha menos de R$ 10 mil. A terra é pública. O lucro da venda é público. Mas o benefício se concentra em quem já pode pagar.

O recorde não inclui quem desistiu. Não conta a família que olhou preço, fez simulação, viu que a parcela comprometeria 45% da renda e decidiu continuar no aluguel. Essa demanda reprimida invisível é a maior do mercado — e não aparece em nenhuma planilha de celebração.

O financiamento que aprisiona por 35 anos

A matemática do financiamento MCMV esconde uma armadilha temporal. Cláudia financiará R$ 195 mil (após subsídio de R$ 15 mil) a 4,5% ao ano por 35 anos. Ao final do contrato, terá pago R$ 412 mil — mais que o dobro do valor original. O apartamento de 45 metros quadrados que hoje vale R$ 210 mil precisaria valer R$ 420 mil em 2061 apenas para que o investimento empate. Considerando a depreciação física de empreendimentos populares sem manutenção adequada, a probabilidade de valorização nessa magnitude é remota.

O mutuário do MCMV não pode vender o imóvel nos primeiros dez anos sem devolver o subsídio ao governo. Se perder o emprego e atrasar três parcelas, a Caixa Econômica Federal inicia processo de retomada. Entre 2023 e 2026, a Caixa retomou 4.800 imóveis do MCMV no DF — famílias que perderam o emprego, que se divorciaram, que adoeceram. Cada retomada é uma mudança forçada, um caminhão de frete às pressas, crianças trocando de escola no meio do semestre. O sonho da casa própria, quando financiado no limite da capacidade de pagamento, pode se transformar no pesadelo da casa perdida.

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Cláudia sai da Codhab com o protocolo de inscrição na mão. O sol de Samambaia queima a calçada sem árvores. Ela caminha até o ponto de ônibus — trinta minutos de espera, sessenta minutos de viagem, os pés inchados da fila. Na outra ponta da cidade, o casal de auditores brinda com champanhe na varanda gourmet do apartamento decorado. O recorde imobiliário do primeiro trimestre não é fraude — é real. Mas apresentá-lo como número único é como calcular a temperatura média de um hospital somando a febre da UTI com o frio do necrotério. Os dois mercados crescem. Os dois aparecem na mesma planilha. Mas um compra vista para o parque e o outro compra o direito de não dormir na rua por 35 anos. Enquanto Brasília comemorar recordes sem abrir a estatística, a miragem seguirá parecendo oásis — e a areia seguirá sendo areia.

O número é real. O que ele esconde, também. O Noroeste vende porque funcionalismo paga. Samambaia vende porque MCMV subsidia. Os dois sustentam o recorde sobre pilares que dependem inteiramente de decisão governamental — reajuste salarial do servidor, dotação orçamentária do programa habitacional, taxa de juros do consignado. Se qualquer dessas variáveis mudar, o recorde vira lembrança. O mercado imobiliário de Brasília não é mercado — é extensão do orçamento público federal. E orçamentos, ao contrário de escrituras, podem ser cortados por uma portaria.

A distância entre a varanda gourmet e o piso cerâmico frio de Samambaia não é geográfica. É estrutural, histórica e — enquanto a política fundiária do GDF favorecer quem paga mais — irreversível. Dois mercados. Uma estatística. Nenhuma solução à vista.

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O recorde imobiliário do primeiro trimestre de 2026 é um fato. Mas fatos sem contexto são propaganda. Desagregar o número revela o que a manchete esconde: um mercado partido ao meio, onde o topo celebra e a base sobrevive. Brasília precisa decidir se quer ser capital de todos ou vitrine de poucos. Até agora, os números respondem por ela.

O próximo trimestre trará novos dados, novos recordes possíveis, novas manchetes. O champanhe continuará sendo servido no Noroeste. A fila da Codhab continuará dobrando a esquina em Samambaia. E entre os dois, a classe média seguirá procurando um lugar que não existe mais — expulsa do Plano Piloto pela valorização, empurrada para o entorno pela indiferença, invisível nas estatísticas que celebram o mercado sem perguntar para quem ele funciona.

Dados: FipeZap (índice de preços residenciais, março/2026), Secovi-DF (boletim trimestral, 1ºtri/2026), Ademi-DF (relatório de lançamentos), Banco Central (estatísticas de crédito imobiliário), CAGED/MTE, Codhab-DF (cadastro habitacional), Correio Braziliense. Valores de ITBI estimados a partir de dados da Secretaria de Economia do DF.