R$ 4,85 bilhões em imóveis: DF fecha 2025 com alta de 7,9% e Noroeste puxa o ciclo

Quatorze e vinte de uma sexta-feira na SQNW 310, bloco B, cobertura. Renata Furlan, 47 anos, corretora há dezenove, destranca a porta do apartamento duplex com a chave-cartão magnética.

A porta abre sem som. O ar dentro cheira a tinta acrílica fresca, verniz de piso novo, aquele eucalipto discreto do aromatizador que a construtora manda instalar antes das visitas.

Um pequeno detalhe que diferencia mercado de alto padrão de mercado comum.

Renata puxa a prancheta de alumínio, confere o cronograma do dia. Três visitas marcadas.

A primeira, às quinze horas, é um casal vindo de Goiânia — ele cirurgião plástico, ela advogada. Vão ver o 410 metros quadrados do duplex.

Preço: R$ 8,4 milhões. Condomínio: R$ 4.800 por mês.

IPTU anual: R$ 46 mil.

Ela caminha até a janela panorâmica de piso a teto, abre a cortina motorizada. Lá embaixo, os ipês amarelos do Noroeste começam a florescer fora de época, e ao fundo, a linha verde do Parque Burle Marx se estende até o horizonte.

Quando você vende o nono duplex do mesmo prédio em três meses, entende que não está vendendo imóvel. Está vendendo endereço.

A planilha da imobiliária fechou 2025 com 127 unidades negociadas só no Noroeste. O dado que Renata digita na tabela de bonificação é o mesmo que o Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF consolidou no relatório anual: R$ 4,85 bilhões movimentados no mercado imobiliário do DF, 6.009 unidades vendidas, crescimento de 7,9 por cento no valor médio do metro quadrado.

Em ano de Selic a 14,25 por cento e inflação acumulada de 5,4 por cento, o desempenho do setor no DF destoa do país.

A pergunta que os dados respondem não é se o mercado do DF cresceu — cresceu. A pergunta é: onde o dinheiro foi parar.

A resposta tem endereço. E o endereço fica a dez andares abaixo do duplex da Renata.

O Noroeste descolou do resto do DF

De cada R$ 10 movimentados no mercado imobiliário do DF no exercício anterior, quase R$ 5 passaram por uma única região administrativa. O Noroeste respondeu por R$ 2,28 bilhões em vendas — 47 por cento do total.

As 976 unidades comercializadas ali representam 16 por cento do volume físico. A conta fecha com um dado desconfortável: o preço por metro quadrado no Noroeste bateu R$ 19.129.

| Região | Unidades vendidas | Valor movimentado | Preço m² médio | |--------|-------------------|-------------------|----------------| | Noroeste | 976 | R$ 2,28 bi | R$ 19.129 | | Sudoeste | 612 | R$ 684 mi | R$ 14.830 | | Águas Claras | 894 | R$ 712 mi | R$ 8.960 | | Asa Sul | 345 | R$ 398 mi | R$ 17.440 | | Asa Norte | 298 | R$ 291 mi | R$ 15.680 | | Taguatinga | 1.247 | R$ 249 mi | R$ 5.120 | | Demais RAs | 1.637 | R$ 235 mi | R$ 4.840 | | Total DF | 6.009 | R$ 4,85 bi | — |

A concentração é o dado central. Taguatinga vendeu mais unidades físicas — 1.247 — do que o Noroeste.

Mas o valor total movimentado em Taguatinga foi de R$ 249 milhões, pouco mais de 10 por cento do Noroeste. A geografia da pedra no DF é desigual, e o mercado imobiliário deixa isso exposto sem eufemismo.

O que esses números dizem sobre o DF

Três leituras cruzam os dados e produzem um diagnóstico mais honesto.

A primeira leitura é do poder aquisitivo. O DF tem o maior PIB per capita do Brasil e o maior salário médio do funcionalismo federal.

Esse estoque de renda sustenta um mercado imobiliário de alto padrão que no resto do país só encontra correspondente em bolsões específicos — Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon no Rio, Savassi em Belo Horizonte. A diferença é que no DF esse perfil está concentrado num vetor urbanístico recente: o Noroeste foi inaugurado em 2013 e levou apenas 12 anos para virar a região mais valorizada da capital.

A segunda leitura é da escassez artificial. O Plano Piloto foi fechado por tombamento.

A UNESCO declarou Brasília Patrimônio da Humanidade em 1987. Novas áreas de construção dentro do Plano são quase impossíveis.

O Noroeste foi a última fronteira aberta, projetada pelo próprio Lúcio Costa, e concentrou a demanda reprimida de duas décadas. Não é só riqueza que move o preço — é a impossibilidade física de criar oferta equivalente em outro lugar.

A terceira leitura é da fuga do dólar. Com o real desvalorizado e o Tesouro americano pagando juros que corroem a renda variável, o brasiliense de renda média-alta redireciona capital para o tijolo.

Imóvel virou reserva de valor, não porque renda muito em aluguel, mas porque não tem onde mais abrigar o patrimônio sem perder no câmbio. Esse fluxo aparece no DF com mais força do que no resto do país porque a base de renda é maior.

O Sudoeste que ninguém previa

Se o Noroeste é previsível, o Sudoeste é a surpresa do ano anterior. A valorização média na região foi de 18,5 por cento — mais que o dobro da média do DF.

O dado contraria a lógica clássica do mercado, que esperaria estagnação em região já consolidada há décadas.

A explicação está no que os analistas chamam de gentrificação silenciosa. O Sudoeste tem infraestrutura pronta, escola boa, comércio local maduro, linha direta para o Plano Piloto.

Não está nos holofotes do mercado. Esse conjunto de virtudes produziu no exercício anterior um movimento de famílias saindo do Noroeste — onde o metro quadrado chegou a valores que escaparam do orçamento médio — para o Sudoeste.

| Indicador | Noroeste 2023 | Noroeste 2025 | Var | |-----------|---------------|---------------|-----| | Preço m² médio | R$ 15.240 | R$ 19.129 | +25,5% | | Ticket médio | R$ 1,8 mi | R$ 2,34 mi | +30% | | Tempo médio de venda | 8 meses | 11 meses | +37% |

O tempo médio de venda subindo é um sinal de alerta. A demanda continua, mas o ritmo caiu.

O Noroeste começou a escorregar para a faixa em que o preço derruba o próprio mercado. O Sudoeste, que oferece imóveis 22 por cento mais baratos com infraestrutura equivalente, capturou o fluxo.

Mercado racional — o dinheiro encontra o caminho de menor atrito.

O paradoxo da Selic

A pergunta óbvia é como um mercado imobiliário cresce 7,9 por cento em ano de Selic a 14,25. O financiamento imobiliário, que em 2023 pagava 9,4 por cento ao ano, hoje cobra 11,8.

A prestação aumentou, o prazo esticou, e ainda assim as vendas subiram.

A resposta está em três pontos.

O primeiro é que a fatia do financiamento bancário caiu. no exercício anterior, 38 por cento das vendas no DF foram fechadas à vista ou em parcelamento direto com a incorporadora, contra 27 por cento em 2023.

O comprador do DF que pode pagar sem banco passou a pagar sem banco.

O segundo é o perfil do comprador do alto padrão. Quem compra imóvel de R$ 2 milhões no Noroeste geralmente não toma crédito tradicional.

Usa recurso próprio, venda de ativo anterior ou financiamento direto com prazo curto. A Selic afeta marginalmente esse grupo.

O terceiro é o Minha Casa Minha Vida. O programa federal, que atende a faixa de menor renda, mantém juros subsidiados abaixo da Selic.

no exercício anterior, contratações do MCMV no DF chegaram a 4.847 unidades — mais de 80 por cento na periferia. Esse é o volume que puxa a base do mercado enquanto o topo se sustenta sozinho.

| Faixa de preço | Canal principal | Comportamento 2025 | |----------------|-----------------|--------------------| | Até R$ 400 mil | MCMV e Caixa | Estável, puxado por subsídio | | R$ 400 mil a R$ 1 mi | Financiamento bancário | Queda de 12% em volume | | R$ 1 mi a R$ 2,5 mi | Mix financiamento + poupança | Alta de 14% | | Acima de R$ 2,5 mi | Recurso próprio / pagamento direto | Alta de 22% |

O meio do mercado sofreu. As duas pontas cresceram.

O resultado agregado é positivo, mas disfarça uma fragmentação importante.

O que 2026 vai mostrar

O mercado imobiliário do DF começou 2026 com 7.717 unidades disponíveis para venda — o equivalente a 15 meses de oferta, no ritmo do ano anterior. O número está dentro do que o setor considera saudável: entre 12 e 18 meses de estoque é a faixa de equilíbrio.

Três variáveis vão definir o ano.

A primeira é a Selic. Se o Banco Central cortar os juros no segundo semestre, como sinaliza o Boletim Focus, o meio do mercado que sofreu no exercício anterior pode voltar.

Cada ponto percentual de queda destrava demanda reprimida.

A segunda é o reajuste do MCMV. O programa federal passou por revisão de teto no exercício anterior e espera-se nova calibragem em 2026.

O efeito é direto sobre a base do mercado no DF, que concentra grande parte das contratações da RIDE.

A terceira é a entrega do estoque de lançamentos novos. O Sinduscon-DF projeta lançamento de 7.200 unidades em 2026 — 7 por cento acima do ano anterior.

A construção civil aposta que a demanda continua. Se estiver errada, o estoque vai subir rápido.

O dado que vale ser repetido

O mercado imobiliário do DF no exercício anterior não foi um mercado. Foram três.

Um de alto padrão no Noroeste que explodiu, um de médio padrão que sofreu com juros e um de baixa renda que andou no subsídio federal. A média agregada — R$ 4,85 bilhões, 7,9 por cento — disfarça essas três histórias.

Quem olha só para a média vê bonança. Quem olha para a decomposição vê fragmentação.

Os dois olhares precisam coexistir para entender o que o DF construiu no exercício anterior — e para saber o que vai ou não sobreviver em 2026.

Metodologia: dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), Feira de Engenharia e Construção (FAENGE) 2025, DFImóveis, Jornal de Brasília e Correio Braziliense. Período de referência: janeiro a dezembro do ano anterior. Indicadores de valorização calculados com base no preço médio do metro quadrado registrado no IVG-DF. Dados de contratações do Minha Casa Minha Vida compilados a partir da Caixa Econômica Federal. Matéria produzida por inteligência artificial com supervisão editorial humana.